Gyakori eset, hogy a szülők kiskorú gyermekük részére vásárolnak ingatlant, hogy gyermek jövőjét megalapozzák. Szintén előfordul, hogy azért kerül a gyermek nevére az ingatlan, hogy később ez a vagyontárgy védve legyen a szülők esetleges adósságai miatti végrehajtásról. Bármilyen okból is kerülne a gyermek nevére az ingatlan, érdemes előtte végiggondolni, hogy milyen következményei lehetnek a jövőben a gyermek ingatlanszerzésének, például hogyan lehet a kiskorú gyermek nevére íratott ingatlant szükség esetén értékesíteni?
A kiskorú gyermek jogi ügyeletei
Kiskorúnak az a személy minősül, aki a 18. életévét nem töltötte be. A kiskorú személyt főszabály szerint a törvényes képviselője, azaz a szülői felügyeletet gyakorló szülő képviseli. A 14. életévüket be nem töltött gyermekek nevében eleve csak a törvényes képviselőjük tehet nyilatkozatot, ők önállóan érvényes szerződést nem köthetnek, egyéb nyilatkozatot nem tehetnek. Ez alól egy kivétel van, a 14 év alatti kiskorú önmaga is köthet olyan csekély jelentőségű szerződést, amelynek megkötése a mindennapi életben tömegesen fordul elő, és különösebb megfontolást nem igényel. Például a kisebb értékű bolti vásárlás tartozik e körbe. A 14. életévét betöltött kiskorú már bizonyos, törvényben meghatározott ügyleteket teljesen önállóan, szülői közreműködés nélkül is megköthet, például köthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez; rendelkezhet munkával szerzett jövedelmével, annak erejéig kötelezettséget vállalhat; ajándékozhat, amennyiben az ajándék szokásos mértékű. A többi ügylete esetén viszont a törvényes képviselő hozzájárulása szükséges. A hozzájárulás a szülő által előzetesen vagy utólag is megadható. Hozzájárulás hiányában viszont a 14. életévét betöltött kiskorú által kötött ügylet is érvénytelen lesz.
A kiskorú ingatlanszerzése
A fentiek alapján tehát a kiskorú tulajdonszerzése esetén is főszabályként a szülő jár el a gyermek nevében a szerződéskötésnél. Abban az esetben, ha a szülők a gyermek nevére vesznek ingatlant, de a saját pénzükből, akkor a gyermek tulajdonszerzésének nincsen akadálya. Ebben az esetben lényegében ajándékozás történik, hiszen a szülők adják a pénzt ahhoz, hogy a gyermek tulajdon szerezhessen.
Más a helyzet akkor, ha a gyermek részére vásárolt vagy ajándékozott ingatlanon teher található, például jelzáloggal terhelt az ingatlan. Ebben az esetben a gyermek tulajdonszerzéséhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges. Ide tartozik az az eset is, amikor a szülők kölcsönt vesznek fel a gyermek nevére megvásárolandó ingatlanhoz, és a kölcsön fedezete a gyermek nevére vásárolt ingatlan lenne.
Az ingatlan teherrel való megszerzése alól egy kivétel van. Nem kell gyámhatósági jóváhagyás akkor, ha az ingatlan úgy kerül a gyermeknek ajándékozásra, hogy az ingatlant ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül alapításra az ingatlanon.
Abban az esetben, ha az ingatlanvásárlásra a gyermek saját vagyonából kerül sor (például az általa örökölt pénzből), akkor a kiskorú tehermentes ingatlanszerzéséhez szintén gyámhatósági jóváhagyás szükséges, feltéve, hogy a gyermek vagyonából a vásárlásra fordított összeg a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegének tízszeresét (azaz jelenleg a 285.000,-Ft-ot) meghaladja.
A kiskorú ingatlanának átruházása
Az ingatlannak a kiskorú gyermek tulajdonába adása még csak-csak megoldható, mivel ingyenesség esetén ehhez még gyámhatósági jóváhagyás sem szükséges. A gondok akkor kezdődhetnek, ha a szülők később úgy döntenek, hogy mégiscsak szükség lenne a gyermek nevére íratott ingatlanra, azt el kellene adni vagy visszaíratni a szülők nevére. A gyermek tulajdonában lévő ingatlan azonban már a gyermeké, azzal a szülők nem rendelkezhetnek kedvük szerint.
A kiskorú ingatlanának bármilyen címen való átruházásához a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, függetlenül attól, hogy ingyenesen (ajándékozással) vagy ellenérték fejében kerülne sor erre. A hozzájárulást a gyámhatóság csak akkor adja meg, ha az ingatlan átruházása a gyermek érdekében áll. Ez lényegében a legtöbb esetben kizárja, hogy a gyermek elajándékozza az ingatlant, de az eladáshoz is csak akkor ad hozzájárulást a hatóság, ha ez a gyermek érdekét szolgálja. Ezért például megtagadják a hozzájárulást akkor is, ha a befolyt vételár a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Ha pedig az eladáshoz a hatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg szintén csak a kiskorú érdekében használható fel.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
info@kocsis-iroda.hu
+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
Minden jog fenntartva – www.adosziget.hu – adosziget@adosziget.hu
Feliratkozom az Adó Sziget szakmai hírlevélre
