A társasház létrehozásához alapvetően egy földrészleten álló épületre, alapító okiratra és a társasház ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére van szükség. Mi a helyzet akkor, ha egy már meglévő társasházból kívánnak kiválni, azaz lényegében több társasházat létrehozni? Lehetséges a társasház létrehozása kiválással?
Társasház létrehozása kiválással, szétválással több épületből álló társasház esetén
Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani. Az alapítás feltétele, hogy az épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
A társasház nem szükségszerűen egy épületből áll. Több különálló épületre is alapítható, amennyiben a lakások, illetve nem lakás célú helyiségek számára vonatkozó feltételnek megfelel.
Ritkábban, de felmerül, hogy már létező társasházból alakítanának ki önálló társasházat úgy, hogy a meglévő társasházból az egyik épület kiválik és önálló társasházat alkot. Hasonló a szétválás, amikor a társasház több új társasházra válik szét.
A meglévő társasházból való kiválás/szétválás a jogszabályi feltételek betartása mellett két úton lehetséges:
- a tulajdonostársak egységes döntésével vagy
- bírósági ítélet útján.
A kiválás, szétválás alapvető feltételei
A társasházból való kiválás vagy szétválás és ennek során önálló társasház kialakítása csak több épületből álló társasház esetén lehetséges. Egy épületből álló társasház esetén esetlegesen a társasház megszüntetésére és más közös tulajdoni forma választására kerülhet sor.
Természetesen alapvető feltétel, hogy a kiválással/szétválással létrejött önálló társasház, illetve megmaradó társasház is megfeleljen a társasházak alapvető feltételeinek.
- Legyen legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség a különálló társasházakban.
- A földterület, ahol a létrejövő önálló társasházak állnak, osztható legyen. Az újonnan létrejött társasházat alkotó épületnek önálló telken kell állnia. A Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy a földterület és az épület tulajdonjoga egymástól elváljon. Ha a földrészlet, amelyen a társasházi épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg. Azonban a bírói gyakorlat korábban úgy foglalt állást, hogy kiválással/szétválással létesítendő új társasházra e szabály nem alkalmazható, mivel a törvény szerint földhasználati jog nem illetheti meg az utóbb kiváló épületen létesítendő társasházat.
Társasház létrehozása a tulajdonosok döntése alapján
A kiválással és szétválással való társasház létesítésére sor kerülhet a társasház tulajdonostársainak közös megegyezésével. Ehhez szükséges a létrejövő új társasházak alapító okiratának elfogadása, illetve a megmaradó társasház alaptó okiratának megfelelő módosítása. Az alapító okiratok elfogadásához és módosításához valamennyi tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez szükséges az önálló telkeket kialakító változási vázrajz, a létrejövő és megmaradó társasházak alaprajza, valamint az építési hatóság által kiállított hatósági bizonyítványok.
Kiválás/szétválás bírósági úton
A társasházból való kiváláshoz/szétváláshoz főszabály szerint az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Azonban a törvény lehetővé teszi, hogy több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége kérje a bíróságtól önálló társasház alapítását. Ebben az esetben tehát nem szükséges egyhangúság. Viszont az önállósodni kívánó tulajdonostársaknak pert kell indítaniuk a többi tulajdonos ellen.
A bírósági úton történő kiválás esetén is oszthatónak kell lennie a földterületnek. Ezen kívül a kiválás/szétválás folytán elkülönülő épületeknek önállóan is meg kell felelniük a társasház létesítés feltételeinek. A bírósági úton való kiválás/szétválás esetén sem lehet eltekinteni a változási vázrajz, alaprajzok és hatósági bizonyítványok beszerzésétől és bíróságnak való benyújtásától.
A bíróság akkor rendeli el önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. Ennek során a bíróság például mérlegeli, hogy a kiválás az egyes társasházak használatát miként befolyásolja, nehezíti-e, és biztosítható-e a korábbi használat. A kiválás/szétválás okozta tulajdoni hányad csökkenés szükség esetén pénzbeli térítéssel is ellensúlyozható.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
info@kocsis-iroda.hu
+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
Minden jog fenntartva – www.adosziget.hu – adosziget@adosziget.hu
