Lakottan árverezett ingatlanok – Milyen jogai vannak a lakásban maradóknak

0

Az ingatlanokra vonatkozó végrehajtás során sor kerülhet arra, hogy az ingatlant lakottan árverezik. Ebben az esetben felmerül a kérdés, hogy milyen jogi kapcsolat keletkezik a lakásban lakó személy és árverésen az ingatlant megszerző új tulajdonos között. Kiköltöztetheti-e az új tulajdonos a bentlakót? Követelhet-e tőle bérleti díjat?

Beköltözhető vagy lakott állapot

A végrehajtás során az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell árverezni. Ez nem azt jelenti, hogy az árverés idején nem lehet az ingatlan ténylegesen lakott, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az új tulajdonos birtokba veheti az ingatlant. Erről a végrehajtó szükség esetén az árverezett ingatlan kiürítésével köteles gondoskodni, azaz a bentlakókat kiköltöztetheti.

Más a helyzet lakottan árverezett ingatlannál. A bírósági végrehajtásról szóló törvény meghatározza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant. Tehát önmagában az a tény, hogy valaki lakik az ingatlanban, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, hanem ennek további feltételei vannak. Rendszerint lakottan kell árverezni például, ha az ingatlanban érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik. Szintén lakottan árverezik az ingatlant, ha haszonélvező lakik benne.

Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az ingatlanban nem adós tulajdonostárs lakik, valamint akkor is, ha az ingatlanban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Az adós és a végrehajtást kérő meg is állapodhatnak abban, hogy az ingatlant lakottan kérik árverezni.

 

A bentlakó és az új tulajdonos viszonya

Lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, azaz ebben az esetben a beköltözhető értéknél alacsonyabb összegben kerül meghatározásra az ingatlan becsértéke. Az árverési vevő pedig annak ismeretében veszi meg az ingatlant, hogy az lakott.

A bírósági gyakorlat szerint lakottan való árverezés esetén a lakásban maradó személyt, így a volt tulajdonost nem lehet jogalap nélkül lakáshasználónak tekinteni. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos a bentlakót nem költöztetheti ki azon az alapon, hogy nem jogosult az ingatlanban való tartózkodásra. A bent maradót olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. Ez persze adott esetben azzal is jár, hogy az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie az új tulajdonosnak. Természetesen nincs használati díj, ha a bentlakó például haszonélvezeti joga alapján is jogosult az ingatlan használatára.

Az új tulajdonos pedig ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné. A tulajdonos csak úgy szüntetheti meg a bentlakó volt tulajdonossal fennálló jogviszonyt, ha a bentlakónak cserelakást tud biztosítani vagy pedig a bentlakó a felmondásra okot ad, például: felszólításra nem fizeti meg a használati díjat, rongálja, nem rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant.

Hangsúlyozni kell, hogy ilyen védelem csak lakottan való árverezés esetén illeti a bentlakót, akkor nem, ha beköltözhető állapotban árverezik az ingatlant.

 

Mit tehet a beköltözhetően árverezett ingatlanban lakó?

Ha az ingatlant beköltözhető állapotban árverezik, akkor a bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően halasztást kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani. Arra természetesen szintén van lehetőség, hogy a bentlakó megállapodjon az új tulajdonossal, hogy a jövőben bérleti díj fizetése ellenében bérlőként használhatja az ingatlant.

 

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

A megbízható jogi képviselő

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

(1) 266-6621

– – – – – – – –

 

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

Minden jog fenntartva – www.adosziget.hu – adosziget@adosziget.hu 

Share.